Fiscalité Crypto, Bourse & Immobilier Tokénisé (2025) – Guide Complet pour Investisseurs
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💡 Régime Fiscal Applicable
Depuis 2019, les plus-values réalisées par des particuliers lors de la cession d'actifs numériques sont soumises au régime des plus-values sur biens meubles. En 2025, deux options s'offrent aux contribuables :
Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) : Imposition forfaitaire de 30 %, comprenant 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Barème Progressif de l'Impôt sur le Revenu : Applicable sur option, ce régime peut être avantageux pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition est inférieur à 30 %.
📈 Opérations Imposables
Les opérations suivantes sont imposables :
- Conversion de cryptomonnaies en monnaies fiduciaires (ex : vente de Bitcoin contre euros).
- Utilisation de cryptomonnaies pour l'achat de biens ou services. Source
Les échanges entre cryptomonnaies (ex : Bitcoin contre Ethereum) ne sont pas imposables tant qu'ils ne sont pas convertis en monnaie fiduciaire.
📉 Seuil d'Exonération
Les cessions d'actifs numériques dont le montant total annuel est inférieur à 305 euros sont exonérées d'impôt. Cependant, ces opérations doivent être déclarées.
📝 Déclaration des Comptes à l'Étranger
Les contribuables doivent déclarer les comptes d'actifs numériques ouverts à l'étranger via le formulaire Cerfa n°3916-bis. Cela inclut les comptes sur des plateformes comme Binance, Kraken ou RealT.
🛠️ Outils de Suivi et de Déclaration
Des outils tels que Waltio, Koinly ou Climb peuvent aider à suivre les transactions et à calculer les plus-values pour faciliter la déclaration fiscale.
📊 Fiscalité des Investissements Boursiers (2025)
📌 Régime Fiscal des Comptes-Titres Ordinaires (CTO)
Les gains réalisés via un CTO sont soumis au PFU de 30 %. Les dividendes perçus sont également imposés à ce taux, sauf option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Source
📈 Plan d'Épargne en Actions (PEA)
Le PEA offre une exonération d'impôt sur le revenu pour les gains réalisés, à condition de respecter une durée minimale de détention de 5 ans. Les prélèvements sociaux restent dus. Source
📝 Déclaration des Revenus
Les plus-values et les dividendes doivent être déclarés dans la déclaration annuelle de revenus. Les plateformes étrangères comme Trade Republic ne prélèvent pas l'impôt à la source, nécessitant une déclaration manuelle.
🏠 Fiscalité de l'Immobilier Tokenisé via RealT (2025)
🔍 Fonctionnement de RealT
RealT permet d'investir dans l'immobilier tokenisé en acquérant des tokens représentant des parts de biens immobiliers. Les revenus générés sont versés en cryptomonnaies stables (ex : USDC) sur une base hebdomadaire. Source
💰 Imposition des Revenus Locatifs
Les revenus perçus via RealT sont considérés comme des revenus fonciers de source étrangère. Ils doivent être déclarés dans la déclaration de revenus, en utilisant le formulaire 2047 pour les revenus étrangers.
📈 Imposition des Plus-Values
La revente de tokens RealT générant une plus-value est soumise au PFU de 30 %, comme pour les autres actifs numériques. Source
📝 Déclaration des Comptes
Les wallets utilisés pour recevoir les revenus de RealT doivent être déclarés via le formulaire Cerfa n°3916-bis, en tant que comptes d'actifs numériques à l'étranger.
⚠️ Sanctions en Cas de Non-Déclaration
Le non-respect des obligations déclaratives peut entraîner des sanctions financières. Par exemple, l'absence de déclaration d'un compte d'actifs numériques à l'étranger peut entraîner une amende de 750 euros par compte non déclaré.
📚 Conclusion
La fiscalité des investissements en cryptomonnaies, en bourse et dans l'immobilier tokenisé présente des spécificités qu'il est essentiel de maîtriser pour optimiser sa situation fiscale et éviter les sanctions. Il est recommandé de se tenir informé des évolutions législatives et de recourir à des outils spécialisés ou à des conseils professionnels pour assurer une conformité fiscale optimale.
Pour des informations plus détaillées et des mises à jour régulières, consultez les sources officielles telles que le site service-public.fr et les plateformes spécialisées mentionnées dans ce guide.